不動産投資利回り4.5%!?コスパ悪い!低リスクで実現しよう

不動産投資検討者

「不動産投資に興味があるなぁ〜。

どれくらい儲かるんだろう??

平均的な利回りとか知りたいなぁ〜。」


このような疑問にお答えします。

先に結論記載させていただきます。

不動産投資の平均利回り

  • 東京:4.5%
  • 地方都市:5.0〜6.0%
  • 2009年から利回り減少傾向

どうも、元三井住友系の金融マン、稼ぎ隊のCo.隊長@co_toushi)です。
大手金融機関で10年以上勤めた後退社し、現在は国内株式2000万円ほど運用して、そこから得られる月約10万円で細々と暮らしております。
節約しながら、投資のみで生計成り立つように、自由に生きています。
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本記事では、不動産投資の平均的な利回りについてまとめさせていただきます。
不動産投資のリスクについても触れますので、どうぞご参考ください。

それでは見ていきましょう!

不動産投資の利回り

日本不動産研究所の調査によると、賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは、下記のようになっています。

東京:利回り4.5%

日本不動産研究所 第 38 回 不動産投資家調査

東京以外の地方都市の利回りは、少し高く、以下のようになっています。

札幌 5.7%
仙台 5.7%
横浜 5.0%
名古屋 5.2%
京都 5.3%
大阪 5.0%
神戸 5.5%
広島 6.0%
福岡 5.3%

個人が不動産投資する上ではあまり関係ありませんが、ワンルーム以外の利回りについては、このようになっています。

  東京 地方都市
オフィスビル 4.0% 5.3%
物流施設・倉庫
(マルチテナント型)
4.5% 5.2%
宿泊特化型ホテル 4.5% 5.3%

《出典》日本不動産研究所 第 38 回 不動産投資家調査

不動産投資の利回り4.5%!?コスパ悪い!

不動産投資の利回りをご覧になり、皆さんどのように感じましたでしょうか?

個人的には、『コスパ悪くない?』と感じてしまいました…

投資種類別のリターンを比較すると…

投資種類 いくら儲けられる?

(銘柄による)
ソーシャルレンディング 4〜12%
ロボアドバイザー投資 5〜10%
投資信託
(投資信託による)

少額投資を徹底比較!5種類の特徴を掴んであなたに合う投資を!

2019年11月5日

不動産投資はソーシャルレンディングロボアドバイザー投資と同じくらいの利回りかそれ以下にも関わらず、抱えるリスクが多すぎるように思います。

不動産投資のリスク

  • 人口減少リスク
  • 空室リスク
  • 震災リスク
  • 修繕費リスク
  • 分散投資困難リスク

人口減少リスク

現在、日本の人口は毎年40万以上減少しています。
これから30年間では合計2000万人減少するなんて記事も見かけます。

2015年の総人口が1億2709万人だったから、今後30年で2000万人以上減少することになる。

日本人は「人口減少」の深刻さをわかってない|東洋経済オンライン

日本の人口減少は明らかな事実であり、当然ながら空き家が増えることは誰しも分かっていることです。
このような中、長期的な不動産投資を始めるのには結構なリスクがありますので、4.5%の利回りよりもっと大きなリターンがあっても良いと感じます。

空室リスク

これから加速する人口減少とは別に、物件の不人気による空室リスクもあります。
中古物件であったり、駅から遠かったり、バストイレ別でなかったりと様々な理由で物件が埋まらないことも考えられます。

当然、このような点を踏まえたうえでの利回りが4.5%だと思うのですが、もし初心者が不動産投資に飛び込む場合は、ノウハウもないのでリスクがあることは間違いないでしょう。

震災リスク

大規模な地震が起きて、倒壊してしまうなんてことも考えられます。
保険に入ったり、物件を複数に分けてリスク分散させたりする必要があるでしょう。

修繕費リスク

見かけ上、中古物件の方が利回りが高かったりしますが修繕費がかさむケースが考えられます。

分散投資困難リスク

先ほどの震災リスク対応で少し触れましたが、不動産投資でリスク管理するうえでは複数の物件を異なる場所に持つということが大切です。
分散投資は投資の鉄則です。

ただ、通常の不動産投資の場合、1物件1000万円以上するのも珍しくありません。
複数物件持つために、ローンを組んで行うのもアリかと思いますが、ローンはいわば借金です。

借金をして投資するのは、知識・ノウハウが身についてからにした方がいいでしょう。

他の投資は余剰資金で行うように設計されているのに、なぜ不動産投資だけいきなりレバレッジかけてリスクを負うのか、私にはあまり理解ができません。私には怖くてできません…

1物件ごとの値段が高いので、分散投資しづらいという点が不動産投資の最も大きなリスクかもしれません。

低リスクで始める『不動産投資クラウドファンディング』

投資種別 不動産投資クラウドファンディング
主な投資先 不動産物件
最小投資金額 1万円〜
想定利回り 3〜6%
運用期間 4〜24ヶ月
手数料 口座開設・運用手数料無料
(入出金手数料は個人負担のケースあり)
特徴 ✔物件情報の透明性が高い
✔定期的な分配金あり

ここ数年フィンテック(ファイナンス×テクノロジー)の発展により、不動産投資も少額から始められるようになりました。
これらはクラウドファンディング型でして、多くの方から資金を集めて1物件を買うという手法が取られています。

不動産投資クラウドファンディングのメリット

  • 少額投資=分散投資 可能
  • 面倒な手続き一切不要
    (入居者手配、修繕対応など)
  • 長期投資不要
    (最短数ヶ月から投資可能)

少額投資=分散投資 可能

不動産投資の最大のリスクは分散投資がしづらいと申し上げましたが、クラウドファンディング型であれば解決できます。
最小金額1万円から投資可能なため、極端な話100万円を100物件に分けて投資することも可能です。

面倒な手続き一切不要

入居者手配、修繕対応、物件の売却、個人で全部行うと分からないことも多く、搾取されそうな感じもします…
不動産投資クラウドファンディングなら、資金を集める事業者が全てを担ってくれますので、面倒な手間が一切ありません

長期投資不要

日本の人口減少が明らかに分かっている中、数十年先まで不動産投資にコミットするのはかなりリスキーです。
その点、不動産投資クラウドファンディングは運用期間が予め決められており、最短数ヶ月から、長くても1〜2年というケースがほとんどです。

不動産投資の未来が見えづらいので、投資するにしても、このように数年刻みで投資先の見直し・再配分をしていくのが低リスクに抑えるコツでしょう。

少額で始められる、不動産投資クラウドファンディングについてまとめた記事はこちらをご覧ください。

【1万円から大家に!?】不動産の少額投資サービス5選!

2019年10月31日

本記事では、代表的なサービスを1つだけご紹介します。

不動産投資クラウドファンディングの『CREAL(クリアル)』

CREALとは1万円から始める不動産投資クラウドファンディングです。
毎月分配金が得られるので、厳密には異なりますが、大家になって毎月家賃収入が得られる感覚に近いです。

<例)私が投資した物件>

利回り3.5%なので、不動産投資の平均利回り4.5%より低いですが、1万円から投資できたり、お金払う以外の手間が一切ないので、とても納得のいくサービスです。

嫌だ!もっと利回り欲しい!」という方は、高利回り物件を選べば全然可能です。

<CREAL他の物件イメージ>

「ちくらつなぐホテル」の2年目利回りは6%ですので、一般的な不動投資利回りの4.5%以上だったりしますね。
クラウドファンディング系の投資はここ数年始まったものが多いので、今が狙い目です。

とはいえ、既に過熱気味で人気物件は一瞬で募集金額に達してしまいます…
投資したくてもできないケースもありますが、それは今までの不動産投資も同じですよね…

根強く探して、ここぞ!というときに投資するといいかもしれません。
もしくは少額なので、深く考えずとりあえず毎回1万円ずつ投資していくという方法でも運用益が出るでしょう。

投資家登録・口座開設無料なので、これから始める人はかなりお得です。
詳しくはCREAL(クリアル)公式サイトご覧ください。

不動産投資利回り4.5%!?コスパ悪い!低リスクで実現しよう!のまとめ

いかがでしたでしょうか?
不動産投資について、理解深まりましたでしょうか?

これから不動産投資を検討する場合は、クラウドファンディング型の方がいろいろとメリットがあるように思います。
また同じくらい利回りの投資として「ソーシャルレンディング」と「ロボアドバイザー投資」がありますので、ご興味あれば関連記事ご覧ください。

1人でも多くの方が投資を始め、日本の経済活性化につながればと思います。
最後までご愛読いただき、ありがとうございました。

投資判断は自己責任のもと行うよう御願い致します。m(_ _)m

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様々な副業に挑戦する『稼ぎ隊』のCo.隊長です。三井住友カード(株)で10年以上勤めた後退社し、現在は国内株式2000万円ほど運用して、そこから得られる月約10万円で細々と暮らしております。節約しながら、投資のみで生計成り立つように、様々な投資にトライし、有益な情報をシェアしようと思います♪